Wrz
29

Mieszkanie na wynajem dobrze rokuje

4,84 proc. netto w skali roku wynosi obecnie przeciętna oczekiwana rentowność najmu liczona dla największych rynków nieruchomości, które badają Home Broker i Domiporta.pl. W zestawieniu miast o największym potencjale tym razem na czele znalazła się Łódź przed Gdańskiem i Warszawą.

Zakup mieszkania na wynajem nadal zyskuje na popularności wśród polskich inwestorów. Dobra nieruchomość będzie nie tylko przynosić zysk z czynszu, ale i może zyskać na wartości w czasie. HomeBroker i Domiporta.pl badają rentowność najmu na wybranych rynkach od wiosny 2010 r. Średnia wartość liczona dla siedmiu miast jeszcze nigdy nie była tak wysoka jak obecnie. Z najnowszych danych wynika, że kupując mieszkanie na wynajem można średnio liczyć na 4,84 proc. zysku netto w skali roku. Rok temu wskaźnik ten wynosił 4,39 proc., co oznacza wzrost zyskowności inwestycji o 10 procent. W ostatnich kwartałach nastąpił spory wzrost opłacalności rentowności najmu, jeszcze na przełomie 2013 i 2014 r. średnio wynosiła ona poniżej 4 proc., obecnie zbliża się do 5 proc. netto.

Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl pomniejszonych o 5 proc. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte (założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta przez 1,5 miesiąca), a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

JAK LICZONA JEST RENTOWNOŚĆ NAJMU?
OCZEKIWANA RENTOWNOŚĆ Z INWESTYCJI W MIESZKANIE NA WYNAJEM LICZONA JEST NA PODSTAWIE CEN 
TRANSAKCYJNYCH MIESZKAŃ (Z TRANSAKCJI DOKONANYCH PRZEZ KLIENTÓW HOME BROKER I OPEN FINANCE) ORAZ 
OFERT NA WYNAJEM ZAMIESZCZONYCH NA STRONACH PORTALU DOMIPORTA.PL. STAWKI OFERTOWE NAJMU ZOSTAŁY 
DO OBLICZEŃ OBNIŻONE O 5 PROC. W WYLICZENIACH UWZGLĘDNIANO DANE Z SIEDMIU RYNKÓW NIERUCHOMOŚCI: 
GDAŃSKA, GDYNI, KRAKOWA, ŁODZI, POZNANIA, WARSZAWY I WROCŁAWIA. POD UWAGĘ BIERZEMY MEDIANĘ, 
KTÓRA UREALNIA DANE ZMNIEJSZAJĄC WAGĘ OFERT ZNACZĄCO ODSTAJĄCYCH OD PRZECIĘTNYCH.

Przez długi czas największy potencjał zysków miał zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, ale najnowsze dane Home Brokera i Domiporta.pl wskazują, że więcej zarobić można w Łodzi. Wynika z nich, że kupując w tym mieście lokal za średnią cenę transakcyjną (3612 zł za mkw.) zarobimy po uwzględnieniu wszystkich kosztów 5,58 proc. w skali roku.

W przypadku Gdańska aktualna oczekiwana rentowność najmu netto to 5,39 proc. rocznie, co oznacza, że na zwrot z inwestycji w mieszkanie trzeba będzie czekać 18,5 roku. W przypadku Łodzi jest to niespełna 18 lat, a np. w Gdyni i Poznaniu okres ten przekracza aktualnie 25 lat.

Średnia rentowność dla wszystkich badanych miast to 4,84 proc. rocznie, co da zwrot z inwestycji po 20 latach i ośmiu miesiącach. Najwięcej uwagi inwestorów niezmiennie przyciąga Warszawa. Jest to zdecydowanie największy rynek nieruchomości w Polsce i choć nie zawsze oferuje najwyższe stopy zwrotu, to inwestorzy zwracają uwagę np. na wysoką płynność nieruchomości w stolicy oraz perspektywy wzrostu cen. Bo na przykład Łódź jest miastem o bardzo niekorzystnej strukturze demograficznej (miastem starzejącym się) – istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać. Z rentownością na poziomie 5,37 proc. netto Warszawa i tak plasuje się w czołówce polskich miast, a wielkością rynku wygrywa z resztą o kilka długości.

CZY TO SIĘ OPŁACA?

Pomijając czasowe promocje na lokaty krótkoterminowe i zwykle z ograniczoną kwotą, na bankowych depozytach nie zarobimy dziś wiele. W związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi bankowe oferty rzadko przekraczają dziś 2 proc. netto rocznie. W porównaniu do nich inwestycja w mieszkanie na wynajem wygląda bardzo atrakcyjnie. Nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu (Gdynia i Poznań – niecałe 4 proc. rocznie netto) oferują znacznie więcej niż bankowe depozyty. Trzeba jednak pamiętać o specyficznych cechach jednego i drugiego sposobu lokowania kapitału. Zdecydowana większość lokat w Polsce to depozyty ze stałym oprocentowaniem i określoną datą zapadalności – mamy tu więc pewność co do tego, kiedy i ile zarobimy. W przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie = nieruchomości nie jest takie łatwe, nie ma też pewności co do tego, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. Dodatkowo, należy liczyć się z kosztami związanymi np. z okresowym remontem.

CZY BRAK ŚRODKÓW Z MDM POBUDZI NAJEM?

Z ostatnich danych opublikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego wynika, że już w kwietniu może zabraknąć pieniędzy na tegoroczne dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

– Z PULI 715 MLN ZŁOTYCH ZAKONTRAKTOWANYCH NA DOFINANSOWANIE W 2016 ROKU WYKORZYSTANE ZOSTAŁO JUŻ PONAD 77 PROC., CO OZNACZA, ŻE PRZY OBECNEJ DYNAMICE UBYWANIA ŚRODKÓW, W CIĄGU DWÓCH MIESIĘCY KASA SIĘ OPRÓŻNI – ZWRACA UWAGĘ MACIEJ GÓRKA Z DOMIPORTA.PL.
– ISTNIEJE ZATEM SZANSA, ŻE CZĘŚĆ OSÓB, KTÓRE NIE ZAŁAPIĄ SIĘ NA DOPŁATY W TYM ROKU, BĘDZIE PÓKI CO KORZYSTAĆ Z NAJMU. OBECNIE LICZBA ZŁOŻONYCH WNIOSKÓW NA DOPŁATY MDM NA LATA 2017-2018 WYNOSI OKOŁO 1,9 TYS. SZTUK I Z KAŻDYM MIESIĄCEM BĘDZIE ROSNĄĆ. NA TEJ SYTUACJI SKORZYSTA CZĘŚĆ INWESTORÓW POSIADAJĄCYCH LOKALE PRZEZNACZONE POD WYNAJEM – KONKLUDUJE GÓRKA.
TRZEBA JEDNAK PAMIĘTAĆ, ŻE BĘDZIE TO KORZYŚĆ KRÓTKOTERMINOWA, BO NAJEMCY CI BĘDĄ W KOŃCU CHCIELI KUPIĆ SWOJE MIESZKANIE. – ALE PATRZĄC Z PUNKU WIDZENIA OBECNEJ PODAŻY OFERT NAJMU W CAŁEJ POLSCE, PRZEKRACZAJĄCEJ 40 TYS. MIESZKAŃ, KAŻDY POTENCJALNY NAJEMCA STAJE SIĘ CENNY – DODAJE MACIEJ GÓRKA Z DOMIPORTA.PL.

W kwestii działania samego programu MdM przypomnieć należy, że lokale nabyte z rządową dopłatą nie mogą być przeznaczane na wynajem, pod groźbą zwrotu wartości dopłaty.

Źródło: http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,19746828,mieszkanie-na-wynajem-dobrze-rokuje.html